Titre de Copropriété de l'achat d'un condominium en Thaïlande

Le Titre de Copropriété de l’achat d’un condominium en Thaïlande


L’ACHAT D’UN CONDOMINIUM

 
Lorsque vous achetez un condominium, vous achetez 2 choses :
  • Tout d’abord vous achetez la propriété de votre unité de copropriété réelle. Celà comprend le volume intérieur de l’unité de condominium et des cloisons.
  • En plus de son unité de condominium, un acheteur de condominium achéte également un pourcentage de la propriété commune qui comprend le terrain sur lequel le bâtiment est construit, les murs extérieurs du bâtiment et les aires communes comme le hall et la piscine.

La seule façon pour le propriétaire d’un condominium d’exercer ses droits de condominiums.propriété sur cette propriété est de voter dans l’association de condominiums.
Les condominiums ont un titre spécial qui indique à la fois la propriété de l’unité de condominium elle même et la part de la propriété commune qui est vendue avec l’unité.
Le titre de propriété ( ou Or Chor. 2) énumère l’emplacement et le numéro d’Acte de la parcelle de terrain sur laquelle le condominium est bâtit.
Le titre comprend également un croquis de l’unité acquise, ses dimensions, sa superficie, ainsi que des informations d’identification telles que le nom de l’unité, le numéro, le plancher et le bâtiment.
Enfin, le titre énumère le ratio de propriété des biens communs. Ceci est calculé en divisant la superficie de l’unité en copropriété par la superficie totale combinée de toutes les unités qui seront vendues.
Les titres de copropriété (ou Or Chor. 2), sont initialement émis au nom du promoteur immobilier.
Lorsque vous finalisez votre achat, le titre officiel sera modifié pour enregistrer la vente et refléter votre propriété.
Le Or Chor. 2 (ou titre de propriété du condominium) est délivré et administré par un fonctionnaire du Land Office et il contient les principaux détails suivants :
  • Position du terrain de la copropriété et de sa superficie
  • Emplacement, superficie et plan de l’appartement
  • Ratio de propriété de la copropriété commune (millièmes)
  • Nom et prénom du propriétaire
  • Index pour l’enregistrement des droits et actes juridiques
  • Signature de l’officiel compétent
  • Tampon de l’officiel compétent
  • Nombre de copies d’actes et de titres
L’acte de proprièté de l’unité d’appartement est réalisé en double :
  • Un exemplaire est délivré au propriétaire de l’appartement
  • La seconde copie sera conservée au Land Office (le bureau du fonctionnaire compétent).
L’Or Chor. 2 ne représente que les droits de propriété sur les volume unitaire et sur les partitions intérieures comprises dans ce volume.
Les droits de propriété privée ne s’étendent ni aux murs extérieurs, ni à la structure de l’immeuble en copropriété, qui appartiennent aux copropriétaires et sont gérés par la personne morale ( juristic person).
Un titre Or Chor. 2 indiquera le pourcentage d’intérêt de la propriété commune détenue par cette unité particulière (y compris le terrain, la structure du bâtiment, les cages d’escalier, le hall, la piscine et les aires de loisirs).
Ce pourcentage représente également la valeur de la participation avec droit de vote dans la « personne juridique condominium » ou dans l’association des copropriétaires – un système proche des millièmes en France).
 

Les servitudes

La servitude est un terme juridique faisant référence à une limitation du droit de propriété immoblière au profit d’un autre propriétaire ou de la collectivité.
  • La propriété soumise à cette limitation est désignée par le terme fonds servants.
  • Celle au profit de laquelle s’applique la servitude est appelée fonds dominants.
En pratique, la servitude est le plus souvent « un droit de passage » qui garantit l’accès à la voie publique. Ce droit enregistré est accordé à une propriété dominante par une propriété servile, qui lui accorde ce droit de passage.
Les servitudes en Thaïlande sont régies par les articles 1387 à 1401 du code civil et de commerce thaïlandais. L’article 1387 dispose que « un bien immobilier peut être soumis à une servitude en vertu de laquelle le propriètaire de ces biens est lié pour le bénéfice d’autrui, subir certains actes affectant ses biens ou s’abstenird’exercer certains droits inhérents à sa propriété ».
Les servitudes ne sont généralement pas difficiles à enregistrer, mais elles ne sont pas fréquentes. Elles peuvent toutefois être très génantes si, par exemple, un voisin peut traverser votre jardin quand bon lui semble.
Les servitudes peuvent mettre plusieurs sortes de restrictions sur une propriété voisine, comme l’utilisation d’un puit d’eau voisin, ou définir des restrictions sur les structures privées. L’enregistrement se fait auprès du Land Office.

 La personne morale du condominium

 
Une fois la copropriété terminée et prête à être transférée aux différents acquéreurs, la loi sur les condominiums exige que les promoteurs immobiliers enregistrent la personne morale du condominium (juristic person), qui est l’entité légale établie pour posséder, gérer et entretenir la copropriété commune.
Ses statuts doivent être enregistrés auprès du Land Office. Ils doivent être conformes à la loi sur les condominiums fixant les objectifs de la personne morale, les droits et devoirs du conseil, ainsi que les procédures de tenue des différentes réunions de copropriétaires, etc.
La personne morale, ou juridique, doit mandater un gestionnaire pour les affaires courantes. Celle ci est l’équivalent du syndic de propriété. Il agira en tant que représentant de la personne juridiqie, dans le cadre de la loi, des règlements de la personne juridique, des résolutions des assemblées de copropriétaires et sous la supervision du c par les conseil d’administration, un organe élu annuellement par les copropriétaires.
 
D’un point de vue financier, la personne juridique aura à sa disposition deux sources de financement.
  • Le fond d’investissement (sinking fund) qui est constitué par les copropriétaires au moment où ils prennent possession de leur copropriété. Cette réserve ne peut être utilisée que pour des dépenses exceptionnelles. Ces fonds doivent être placés de manière sûre. S’ils ont été utilisés pour une maintenance majeure, ils doivent être renouvelés, généralement annuellement.
  • Les frais payés mensuellement par les copropriétaires des unités à cette personne juridique. Ils vont assurer le fonctionnement quotidien des parties communes (gardiens, ménége, ascenceur, jardin). Ce montant mensuel, calculé selon le nombre de mètres carrés de chaque unité varie fortement selon les services offerts par la copropriété. Il va d’environ 15 bahts/mètre carré, à plus de 100 bahts/mètre carré. La moyenne à Bangkok est d’environ 25 bahts/mètre carré (soit 2500 bahts/mois pour un appartement de 100 mètre carrés.
La personne juridique condominum (juristic person) percevra également certains frais des différents copropriétaires ou locataires comme les factures d’eau et d’éléctricité.
 

L’assemblée annuelle

 
Chaque année, une réunion des copropriétaires (Annual General Meeting – AGM) fera le bilan sur de nombreux points importants comme la situation financière du condominium, les réparations nécessaires, les problèmes de voisinage, et les changements de règlements proposés.
Quelques semaines avant l’AGM, vous devez recevoir des états financiers liés à la copropriété. En théorie, celà devrait vous donner le temps de lire ces informations et de préparer vos questions.
Vous recevrez également l’agenda de la réunion avec la liste des sujets proposés et des votes qui auront lieu, ce qui vous permettra une nouvelle fois de comprendre l’indormation.
Pour un étranger, la principale difficulté vient du fait que ces informations (hormis les informations financières) sont en thaï (idem généralement pour la langue de la réunion). Vous aurez donc probablement besoin d’un traducteur pour intervenir.
Souvent les votes concernent des points mineurs comme les frais d’entretien ou l’embauche d’un agent supplémentaire. Des décisions importantes sont parfois prises, qui entraînent des maintenances majeures et des frais supplémentaires.

 Le taux de participation aux assemblées générales

 
Le taux de participation aux assemblées générales est souvent faible (moins de 20%), ce qui pose des problèmes pour valider certaines décisions qui exigent une participation minimale. Vous avez la possibilité de vous faire représenter par un mandataire, comme un voisin de confiance par exemple, grâce à une procuration.
Source principale : Warunee Kadchiangsaen – Cabinet ThemisnLegal

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