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Acheter un bien immobilier en thailande, droit de propriété

Acheter un bien immobilier en thailande

Acheter un bien immobilier en thailande, droit de propriété
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Acheter un bien immobilier est un point important qui tient à cœur à de nombreux nouveaux retraités français en Thailande. Lorsque vous arrivez au pays du sourire, après avoir franchi le pas de l’expatriation… et des océans, nous pouvons comprendre que nombre d’entre vous soient pressés par le temps, boostés le plus souvent, par les arguments commerciaux d’un vendeur ou d’un agent immobilier… Le “lawyer” retenu (l’avocat), ne parle pas notre langue, nous ne comprenons pas tout, mais qu’importe ! Le désir de se retrouver au plus vite “chez soi” balaye tout, et c’est bien humain. Loin de nous de porter un jugement sur telle ou telle formule (à l’exception d’une, franchement déconseillée), ce document n’a d’autre prétention que de faire un point, pour vous conseiller, certes rapide mais documenté, sur les diverses solutions.

La première précaution à prendre pour acheter un bien immobilier en thailande

– Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en thailande, faites-vous assister de « VOTRE AVOCAT »,

– De « CELUI QUE VOUS AUREZ CHOISI », même au hasard,

– et JAMAIS DE CELUI DE VOTRE VENDEUR.

(Un conseil désintéressé n’est jamais trop cher. Comme on dit,  “parfois le diable est dans les détails”, c’est pourquoi il est fortement conseillé de faire rédiger ces contrats par des avocats indépendants).

Nous n’évoquons pas le statut spécial de l’investisseur apportant un capital supérieur à 40 millions de baths dans la région administrative de Bangkok ou la ville de Pattaya, pour lequel des règles spéciales (qui permettraient de posséder du terrain de manière effective) existent. Ni le cas du « locataire simple » qui, « sage parmi les sages », accepte de changer de nid suivant l’humeur des vents.

Sur quoi se fonde la propriété immobilière  en Thailande ?

– Approche psychologique pour commencer. “Pen prà-cha rât, phà-thai khong thai thuk sùan”, ou “LA TERRE DE LA THAILANDE APPARTIENT AUX CITOYENS THAÏLANDAIS”.

Cette assertion est le second vers de l’hymne national, c’est dire son importance

Ce vers se traduit en Droit sous la forme de la section 155 alinéa 2 du Thai Civil & Commercial Code qui stipule que “Si une déclaration d’intention factice (…) est faite pour dissimuler un autre acte juridique, les dispositions de Loi relatives à  l’acte dissimulé s’appliqueront”. Sous son apparence anodine, cette section est très importante et permet aux tribunaux thaïlandais de “retoquer” la plupart des clauses ayant pour effet pratique de ne pas permettre aux citoyens thaïs de recouvrer leur terre s’ils le désirent.

Quelles solutions pour acheter un bien immobilier en thailande ? Acheter un “condo” ou le “freehold” (Condominium Act 2522) !

– L’achat d’un “condo” est en fait la seule possibilité pour un farang (un étranger) d’être pleinement propriétaire d’un bien destiné à l’habitation.

Pleinement propriétaire car il a la possibilité de jouir du bien (”usus”), d’en percevoir un loyer le cas échéant (”fructus”) mais aussi le droit de le transmettre librement ou de le vendre (”abusus”).

Deux conditions cependant

– Le farang ne peut acheter un bien immobilier en thailande que si la majorité (51%) des appartements est la propriété de thaïlandais ; La section 19/2 du Condominium Act ne dit pas très clairement (c’est un point de vue) s’il s’agit de proportion de surface développée ou du nombre d’appartements, mais il semble que cette dernière interprétation l’emporte.

– Le farang doit « se qualifier pour l’achat » (section 19), ce qui veut dire en pratique avoir importé des devises pour un montant égal à la valeur du condo acheté, et avoir converti ces devises en baths thaïlandais. Sa banque lui délivrera un récépissé à garder précieusement, « il lui sera demandé si il revend son bien et veut rapatrier ses fonds en France ».

Attention aux arnaque », la Thaïlande n’échappe pas à la règle !

– Il est très important d’acheter un “vrai” condo en freehold (en pleine propriété), avec les garanties qui s’y attachent (copropriété des parties communes et droit de vote aux assemblées générales).

– Le condominium doit être enregistré auprès du Land Department (”registered and licensed”).

Pourquoi ?

Parce qu’il existe aussi des “condos non enregistrés“, offrant des périodes de “time sharing” (partage de temps), ou structures offrant le droit d’habitation sans droit de propriété ou encore d’autres offrant une part du capital du développeur sans propriété identifiée.

– Ce que nous sommes tentés d’appeler « les « faux condos » ayant la même apparence que les vrais. Votre avocat sera d’une aide précieuse et même indispensable.

Attention, faillite !

– Le risque principal auquel se trouve exposé « l’acheteur de condo sur plans », qu’il soit d’ailleurs thaï ou farang, est la faillite du développeur. Croyez-nous, elle est beaucoup plus fréquente qu’en France puisqu’il qu’en Thaïlande, il n’existe pas toujours une garantie d’achèvement des travaux.

– Soyez conscient du fait, que les thaïs attendent d’ailleurs le plus souvent que la majorité des appartements en « foreign quota » (quota d’étrangers) soient vendus avant de se porter eux-mêmes acquéreurs…

– Le seul remède au risque encouru serait donc d’acheter “un des derniers condos disponibles“, ou bien un de seconde main.

Acheter le bien au nom d’un(e) thai(e) et en garder l’usufruit (sections 1417 à 1428 du Thaï Civil & Commercial Code) : L’usufruit est un droit qui permet à son titulaire de résider sur une propriété et d’en tirer les revenus.

Avantages

– L’usufruit est accordé, sauf stipulation contraire, pour la vie de l’usufruitier. 

– Il n’est pas besoin de prévoir de coûteux rapports comptables annuels, et son enregistrement est gratuit.

– L’usufruitier a le droit de louer le bien et en tirer un revenu, sa vie durant.

Inconvénients

– L’usufruit n’est pas transmissible et s’éteint, au maximum, au décès du titulaire; il ne donne donc aucun droit aux héritiers.

– Rien n’empêche le propriétaire du terrain de donner un autre usufruit à quelqu’un d’autre après avoir donné le premier (sauf si cela est prévu au départ, et dans ce cas avec l’accord exprès et préalable du Land Office), le Code ne prévoyant pas expressément l’usufruit aux fins de seule occupation d’un terrain, le Land Office peut tout bonnement refuser de l’enregistrer. S’il est allégué qu’un thai a acquis un terrain pour le compte d’un farang (moyennant rétribution), le terrain doit être revendu dans le délai maximum d’un an et les fraudeurs tous deux poursuivis (sections 94 et 96 du Land Act 2497).

Au final, une possibilité peu usitée, « s’appliquant principalement dans les faits aux exploitations agricoles entre thaïlandais ».

Acheter un bien immobilier en thailande au nom d’un(e) thai(e) et se voir reconnaitre un “droit d’habitation” (sections 1402 à 1409 du Thaï Civil & Commercial Code).  Très fréquemment employé sous le terme impropre d’usufruit, le « droit d’habitation » (“arsai” en thai) permet à son bénéficiaire d’habiter une maison située sur un terrain ne lui appartenant pas. Le droit ne s’applique qu’aux immeubles résidentiels et non aux immeubles commerciaux.

– Le “droit d’habitation” peut être accordé pour une durée déterminée (maximum 30 ans) ou non.

– Si la durée du droit est mentionnée, elle s’applique: le bénéficiaire ne peut donc se voir prié de quitter les lieux avant l’échéance Si la période initiale excède 30 ans, le “droit” n’est pas nul, mais est ramené à 30 ans.

Si, par contre, le terme n’est pas précisé, alors le “droit d’habitation peut être révoqué par le propriétaire”, sous réserve qu’il prévienne son bénéficiaire et lui accorde un délai “raisonnable”.

– Le “droit d’habitation” peut être renouvelé une seule fois pour une nouvelle période de 30 ans, sous réserve d’accord des parties. Il n’est pas transmissible, même par voie de succession.

Cette possibilité est très fréquemment employée par les étrangers mariés à une citoyenne thaïe. Elle permet d’acheter une maison individuelle sur un terrain quel qu’il soit (donc pas forcement dans un lotissement) et de se voir assurer un maintien dans les lieux pour une période maximale de 30 ans, possiblement étendue à 60 ans si le couple s’entend toujours à ce moment-là.

Acheter un bien immobilier en thailande en formant une “company” 49/51 (Land Act 2497)

Très usitée jusqu’en 2006, date d’apparition des “land office guidelines”, la company l’est beaucoup moins aujourd’hui. Une “company” est une société de droit thaï dans laquelle un étranger (nommé directeur) se voit reconnaitre le droit de signer pour le compte d’associés thaïs.

– Dans les faits, la “company” est d’abord constituée à 100% entre associés thaïs de manière à être éligible à l’achat d’un terrain.  Une fois que le transfert de la propriété a été complété, 49% des actions vont être transférées au farang qui va se voir nommé directeur.

– La “company” doit compter au minimum deux associés thaïs pour un associé farang, et cette proportion doit être respectée au fil du temps.

– Le droit thaï ne reconnait pas la possibilité pour une “company” de se contenter de posséder une propriété. Il est donc nécessaire de faire “comme si” la “company” avait une activité commerciale normale, ce qui implique des assemblées annuelles, un livre comptable et un bilan d’activité.

Dans ce type de “montage”, les associés de la “company” sont des “thaïs  nominés”, autrement dit des “hommes de paille”: or, s’il est prouvé que la “company” utilise des “thaïs nominés”, la “company” est alors réputée être “foreign” (étrangère) et non plus “thaï”. En conséquence, la “company” viole les sections 150 à 172 du Thai Civil & Commercial Code” et est donc déclarée “illégale“.

Autre point pas assez souvent évoqué, le simple fait d’être nommé directeur de la “company” oblige à se mettre en conformité avec le “Foreign Business Act” et le “Alien  Employment Act”: en d’autres termes, il est nécessaire au directeur de la “company” de posséder un permis de travail, sous peine de se voir expulsé de Thailande, et banni pour une durée variable.

Une “company” qui a pour réel objet de permettre à un farang de posséder un bien immobilier, un terrain ou une propriété, repose sur des fondements illégaux. L’épée de Damoclès est donc présente en permanence, et dans la pratique la catastrophe se déclenche en cas de volonté soudaine des autorités de faire des exemples ou bien de décès d’un des “thaïs nominés”. En réalité, les cabinets d’avocats “sérieux” répugnent à l’employer et n’y recourent que sur la demande expresse de leur client (certains exigent même, et pour cause, une décharge de responsabilité). Soyez pleinement conscient des risques si vous optez pour cette solution !

Le retraité français en Thailande, s’il entend employer ce montage, doit être pleinement conscient des risques. Si le retraité a, en plus, un visa “retraite” et se retrouve directeur de la “company”, les conséquences potentielles du risque encouru sont particulièrement graves (bannissement). Il n’est pas inutile de vous rappeler que le Visa OA Long Stay, dit « visa retraite », vous interdit de travailler…

 

Louer une propriété en “leasehold” (sections 537 à 571 du Thai Civil & Commercial Code )

Le “leasehold” (bail), est un contrat dans lequel le bailleur (propriétaire du terrain) concède à son locataire la jouissance de ce terrain pour une période n’excédant pas 30 ans. Dans la pratique, le “leasehold” est employé par les développeurs immobiliers désireux de construire des lotissements “clés en mains”. Moyen simple et parfaitement légal d’occuper une maison pendant une période maximum de 30 ans, le “leasehold” est très employé.

Avantages

–   La procédure est très simple, un seul enregistrement pour 30 ans;

– La sécurité juridique est forte, sauf en cas de déconfiture du développeur;

–  Transmettre le “leasehold” est possible (c’est-à-dire de sous-louer = “sublease”), le prix étant fonction de la durée restant à courir: le bailleur doit néanmoins être d’accord pour accepter le nouveau locataire (contre “dédommagement” le plus souvent) ce qui limite cet avantage.

Inconvénients

– Le “leasehold” concerne le terrain seul: la voirie reste généralement propriété du développeur. Ce dernier possède donc généralement les compteurs eau et électricité (voir l’article “Arnaques électriques au pays du sourire”), et peut imposer des frais de maintenance du site et des “frais annexes”;

– La valeur résiduelle du “leasehold” est théoriquement nulle à l’expiration de la période de 30 ans;

Risques liés à la déconfiture du développeur

La Thailande ne connait pas, à l’opposé de la Loi française, de garantie de bonne fin. Le bailleur peut être une “grosse” société, souvent cotée en bourse, possédant un terrain et entreprenant une opération de promotion immobilière. Les risques sont alors limités. Mais ce peut être aussi une “petite” company se lançant dans la promotion:

– Dans ce cas, elle va hypothéquer immédiatement le terrain acquis afin de financer son investissement initial; puis elle construira au fur et a mesure des habitations sur les lots, en se servant du prix de vente des maisons pour rembourser ses échéances à la banque. Si le projet ne se vend pas bien, le développeur peut alors se retrouver en cessation de paiement, et la banque créditrice devient alors propriétaire du terrain. Le but de la banque n’étant pas, par définition, de porter en ses livres des acquisitions de ce type, elle cherchera à rapidement s’en défaire. Dans l’idéal, elle retrouvera un nouveau développeur plus solvable et le projet se poursuivra.

Dans le cas contraire (si le projet est mal situé par exemple) elle essaiera de “convaincre” les premiers locataires de partir, moyennant une certaine indemnité. Il ne s’agit malheureusement pas de fantasme, et le cas est assez fréquent: n’avez-vous pas remarqué des projets laissés à l’abandon mais dans lesquels quelques maisons sont néanmoins construites ? Je vous laisse imaginer le sort des premiers locataires…

Le mirage du “leasehold” renouvelable

Renouvelable ne veut pas dire renouvelé. À l’expiration de la période de 30 ans, trois parties se trouvent en effet en présence:

 – Le locataire, qui généralement veut rester dans sa maison, est prêt à payer (de nouveau) le droit d’occuper la maison qu’il a payée, mais le moins cher possible;

 – Le Land office,  qui a seul autorité pour accepter le renouvellement, et l’acceptera effectivement si le prix du renouvellement n’est pas sous-évalué. Le Land office, s’il n’a pas une idée exacte de la valeur de la maison, sait par contre parfaitement à quoi s’en tenir sur la valeur du terrain: le prix doit donc correspondre a minima, puisque la taxe qu’il perçoit est fonction de ce prix;

 – Le propriétaire du terrain.

Deux cas peuvent ici se présenter

­ – Le bailleur est désireux de relouer son terrain, évidemment le plus cher possible: c’est alors une question de négociation, il entend bien récupérer son terrain. Il le peut dès l’expiration de la période de 30 ans. En cas de procès, il peut néanmoins être condamné à indemniser le locataire des améliorations que celui-ci a apportées au terrain nu. Si le contrat initial prévoyait qu’il était renouvelable, le bailleur doit alors proposer un prix de renouvellement… mais ce prix est entièrement libre. Toute clause prévoyant dès le départ une obligation de renouvellement, un prix de renouvellement, ou bien un mécanisme d’indexation du prix, est nulle de droit en vertu de la section 155 du Thai Civil & Commercial Code.

Tout “leasehold” renouvelable doit donc s’entendre comme pouvant être renouvelé suivant accord des trois parties au moment du renouvellement.

On notera enfin que, faute d’accord, le locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux. À lui de prendre ses dispositions pour intenter, le cas échéant, une action en justice aux fins d’être indemnisé du préjudice qu’il estime avoir subi.

En guise de conclusion

Le farang désireux de passer une retraite heureuse au pays du sourire a le choix entre la location pure et simple, l’achat en pleine propriété d’un “condo” et la sécurisation d’un droit d’habitation de 30 ans. L’achat en pleine propriété d’une maison individuelle, n’existe tout simplement pas.

Article rédigé grâce à l’aimable et active collaboration entre Jean-Louis Guenard, Administrateur du groupe Facebook “Retraité français en Thailande” & Roland Hubaut, Administrateur du Site & du Groupe Facebook “Objectif Thailande”.

 

Lire aussi :  

https://objectifthailande.com/comment-ouvrir-un-compte-en-banque-en-thailande/

https://objectifthailande.com/preparer-son-demenagement-en-thailande/

Sources :

– Chaninat & Leeds, lawyer: pour une approche rapide et très résumée des solutions

– http://www.chaninatandleeds.com/

– Robert M Spelde: travaux très documentés pour plusieurs cabinets juridiques, spécialiste du droit immobilier en Thailande: pour une approche détaillée.

www.samuiforsale.com/

– Thailand Law Library, par le cabinet Siam Legal: les codes thais traduits en anglais, les sections (=articles) facilement retrouvables.

http://library.siam-legal.com/