Comment acheter un bien immobilier en Thaïlande (Droit de propriété)

Acheter un bien immobilier en Thaïlande

Acheter un bien immobilier en Thaïlande est tout à fait possible. Un particulier peut toute à fait acquèrir un bien immobilier, même si ce n’est pas vraiment recommandé, sans obligatoirement se faire assister d’un agent immobilier, ou d’un cabinet d’avocat local. Toutefois, à moins que vous

maitrisez parfaitement la langue thaïlandaise et connaissez parfaitement le pays et son systême juridique, bien que moins coûteuse financièrement, se priver des services d’un professionnel peut s’avérer très risqué, et vous pénaliser chèrement. Pourquoi ? Parce que les contrats locaux ne respectent pas toujours les normes internationales auxquelles un étranger est habitué.

Les marchès immobiliers en Thaïlande, c’est comme en Europe, il sont dépendants  d’un grand nombre de facteurs et riques potentiels. Il est très important, avant de signer un contrat et de verser un déposit, de prendre la précaution de discuter du processus d’achat avec un avocat francophone et/ou un agent immobilier local. Vous aurez besoin impèrativement de l’assistance d’un expert immobilier qualifié et expérimenté dans les transactions immobilières qui connaîtra bien la règion dans laquelle vous projetez d’acheter un bien immobilier.

Un agent immobilier communiquera en thaï, connaïtra les diffèrents quartiers, la qualitè des constructions, les évolutions, les routes, etc. Il vous évitera d’acquèrir un bien dans un secteur qui risque de voir sa valeur baisser, notamment à cause d’un chantier important prévu dans un proche avenir,  et, j’insiste, traduira pour vous (avant toute signature), tous les documents relatifs à vos transactions. Comprendre ce que l’on signe et à quoi l’on engage est très important. 

Gardez toujours à l’esprit que le royaume change bien plus rapidement qu’en Europe. Un terrain vide proche de celui de votre achat, ou la jolie petite villa voisine, peut en quelques mois disparaitre pour devenir une nouvelle tour ou un giganteste centre commercial.

Si vous ne le savez pas encore, sachez que de nombreuses arnaques sont organisées, non pas par des thaïs, mais par des européens qui semblent dignes de confiance. Entre 2012 et 2020, plus de 4000 appartements ont été vendus, en Thaïlande surtout, mais aussi dans d’autres pays par la société New Nordic. Seul un quart des immeubles ont été construits et depuis la pandémie, la direction n’a plus donné signe de vie.

Petite parenthèse au sujet du métier d’avocat et de notaire en Thaïlande

Contrairement à la France, il n’y a pas de notaires en Thaïlande, mais certains avocats (pas tous) possèdent l’autorité d’exercer en tant qu’avocat du service notarial. Ce sont ces avocats spécialisés qui réalisent dans la pratique les services et les actes notariaux. Ces avocats ont suivis une formation spécifique et ont obtenu un examen qui les habilitent à exercer comme avocat du service notarial. C’est cette habilitation qui les autorise:

• A vérifier et à authentifier des signatures;
• A certifier l’identité des parties à un accord;
• A l’administration de serments et affirmations;
• A attester et certifier certains documents;
• A être témoin à la signature des parties à un document.

La Thaïlande n’étant pas signataire de la convention de la Haye sur la légalisation de documents publics étrangers, les parties qui ont engagés des services notariaux en Thaïlande devraient posséder le document notarié authentifié ou légalisé par le Ministère des Affaires Étrangères de la Thaïlande, ou par l’Ambassade du pays auquel le document doit être présenté.

Notre conseil :

Prenez de préférence un cabinet d’avocat francophone. Le fait qu’il parle votre langue, et puisse traduire tous les contrats, vous aidera dans vos démarches.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Thaïlande, ayez «votre avocat», et de préférence « un avocat différent du vendeur. Il est toujours souhaitable (comme en France d’ailleurs) d’être conseillé et de faire rédiger ces contrats par des avocats indépendants, et francophones.

Si vous avez des questions sur ce sujet, n’hésitez-pas à consulter l’équipe du cabinet juridique « Opéra Consulting ». Leurs avocats parlent français, anglais, et thaï, ce qui leur permet de répondre à vos interrogations et besoins. Leurs services sont à des prix abordables. Contact : Opéra Consulting

1. COMMENT ÊTRE PROPRIÉTAIRE D’UNE MAISON

En Thaïlande la terre appartient aux thaïlandais. C’est la principale règle à retenir. La constitution thaïlandaise interdit en effet aux étrangers la possession de terrains, sauf dans de rares cas qu’il n’est pas utile de développer ici. Par contre, il est autorisé à louer des terres en vertu d’un bail foncier enregistré auprès du Land Office et de construire sur les terres louées. Il peut ainsi être propriétaire d’une maison construite sur un terrain qu’il a loué, sans posséder le terrain sur lequel elle est édifiée. Soyez vigilant, cette contrainte est souvent contournée par des montages juridiques totalement illégaux.

Le droit de posséder un bâtiment sur la terre d’une autre personne doit toujours être lié au droit d’utiliser le foncier, c’est à dire à la durée du bail foncier, et facultativement, à la durée d’un droit additionnel de superficie. Aucune structure séparée de la terre n’a de titre de propriété. Même si certains suggèrent que c’est le Tabien Baan (ou livre de maison – House register book), cette affirmation est inexacte.

Les méthodes les plus courantes

• 1ère possibilité: Créer une société thaïlandaise dans laquelle l’acquéreur étranger possède moins de 50% des parts (actionnaire local majoritaire).
  

Cette société (entité) majoritairement thaïlandaise aura le droit d’acquérir le terrain et d’en être propriétaire.

Concrètement, lors de la création de  cette société, le partenaire étranger (minoritaire)  s’adjoint  un actionnaire thaïlandais majoritaire (ou une société à majorité thaïlandaise), afin que sa société soit considérée comme une société thaïlandaise.

Dans ce type de montage, l’actionnaire local majoritaire (qui détiendra 51% des parts) est choisi pour satisfaire à la législation thaïlandaise. Mais en réalité, il n’est qu’un homme de paille (un prête-nom) qui n’a aucune participation financière substantielle, ni aucun rôle dans la société ainsi constituée. L’actionnaire minoritaire (l’étranger qui détient 49% des parts) sera nommé « Directeur général, puisque rien ne s’oppose légalement à ce qu’il exerce le contrôle effectif de cette société.

Il faut savoir aussi que dans une société il n’est ni possible de laisser des actions sans propriétaire, ni possible de les transférer au propriétaire étranger en violation du seuil des 50%, ces fonds ne peuvent êtres transférés qu’à un autre actionnaire local (thaïlandais). Cette solution exige que le choix du partenaire local soit judicieux si l’investisseur étranger veut éviter d’avoir de mauvaises surprises.

Bien que l’utilisation de prête-noms semble être un montage courant en Thaïlande, si vous faites le choix d’opter pour cette méthode, soyez bien conscient que c’est totalement illégal !  C’est considéré comme un détournement de la législation thaïlandaise en vigueur dans le royaume. En vertu de la loi thaïlandaise sur les affaires étrangères de 1999, et de la loi foncière thaïlandaise, il s’agit d’une infraction pénale punie par des amendes pouvant aller jusqu’à 1million de bahts, et des peines d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 3 ans.

Alors pourquoi certains investisseurs se risquent -ils à créer ce type de société ? Parce qu’une société à actionnaires majoritairement thaïlandaise exige beaucoup moins de capital et est soumise à des procédures plus souples à sa création et tout au long de sa durée de vie. Mais surtout parce qu’une société majoritairement Thaïlande de ce type permet d’acheter des terrains et de biens immobiliers !

Le gros inconvénient pour l’actionnaire étranger minoritaire, c’est que cette société à actionnaire local majoritaire sera tenue de respecter la législation sur les sociétés , qui exige une adresse, une comptabilité, et le dépôt chaque année de ses bilans. Si elle ne génère pas de revenus, elle sera radiée du registre du commerce, et c’est sans doute là que les ennuies risquent de commencer.

Autre inconvénient non négligeable si vous êtes détenteur d’un visa non-immigrant longue durée (retraité – ou plus de 50 ans),  votre visa vous interdisant de travailler,  en devenant directeur d’une société , et sans posséder un permis de travail, vous vous exposez à des peines pouvant aller jusqu’à votre expulsion du royaume.

• 2ème possibilité : Signer un bail avec une compagnie domestique, ou avec un (e) Thaïlandais (e) propriétaire du terrain.

Signer un bail avec une compagnie domestique (une personne de nationalité thaïlandaise propriétaire officielle du terrain), avec option automatique de renouvellement pour une autre période de 30 ans.  Appelée 2X3O (« deux fois 30): Vous ne serez pas propriétaire du terrain mais vous en aurez la jouissance pendant une période pouvant aller jusqu’à 60 ans. Explications:

Le contrat de location longue durée est régi par la section 537 et les sections suivantes du code civil et commercial thaïlandais (sous le titre:  Hire of Property). L’article 537 stipule que le location de biens est un contrat per lequel une personne appelée le loueur (letter – ou, lessor,  en anglais) cède à une autre personne appelée le locataire (leaseholder, en anglais) l’usage ou le bénéfice d’une propriété pour une période limitée de temps, en échange du paiement d’un Loyer. Les accords de long terme peuvent êtres conclus pour la vie du bailleur propriétaire du terrain (landlord), ou la vie du locataire (tenant – ou leaseholder); ou pour une période fixe. Si elle est faite pour une période fixe, la durée du bail sur un bien immobilier ne peut excéder 30 ans pour le secteur résidentiel, et 50 ans pour les baux commerciaux. Le propriétaire du terrain ou de l’immeuble renonce à exploiter ce bien en faveur de son locataire.

Il s’agit du système de location le plus populaire auprès des étrangers voulant investir en Thaïlande sans dépendre du bon vouloir du propriétaire, dans une location simple et une stabilité dans leurs affaires, qui devra être renouvelée.

Avantages :

• Le locataire (leaseholder) étant simple possesseur temporaire du bien loué, il n’est pas le seul responsable de sa préservation et de son entretien.
• Le propriétaire (landlord) peut s’engager à respecter plusieurs obligations légales comme veiller à ce que le locataire bénéficie de la jouissance complète et ininterrompue de la propriété.
• Le locataire a la possibilité de renouveler le contrat de location (lease) à l’expiration de son contrat. Contrairement au propriétaire en pleine propriété, il n’est pas lié au bien et ne détient aucun intérêt en dehors de son occupation antérieure.

Durée maximale du leasehold :

• Sous réserve d’une éventuelle négociation entre les 2 parties, la législation thaïlandaise limite la durée de ces leasehold à seulement 30 ans.  Pour que les deux parties puissent prolonger un accord existant, une clause incluse dans le contrat existant doit le permettre . En son absence, les parties peuvent conclure un nouveau contrat contenant les mêmes termes que le contrat original, mais il ne sera alors pas considéré comme une continuation du précédent (les clauses de l’ancien contrat ne s’appliqueraient que si elles sont expressément mentionnées dans le nouveau.

(Prenez note que même lorsque le bail résidentiel est conclut pour la vie des parties, la pratique courante est de l’enregistrer au Land Office pour une période de 30 ans).

En pratique, les contrats de location sont proposés pour une période de 60 ans, pouvant aller jusqu’à 90 ans, en utilisant le mécanisme de type 30 + 30, ou 30 + 30 + 30 .

Un contrat juridiquement contraignant entre le détenteur du bien et le locataire est généralement prévu pour une durée de 30 ans. Selon l’article 540, à la fin de la période de 30 ans, le bail expire automatiquement et les deux parties doivent enregistrer un nouveau bail de 30 ans.

La pratique commerciale est d’offrir 2 baux supplémentaires de 30 ans pour un total de 90 ans grâce à un contrat distinct (Addendum ou Mémorandum), par lequel le bailleur accepte de prolonger le contrat pour une période de 30 ans. Dans ce contrat supplémentaire, il existe souvent d’autres droits de bail qui ne sont pas inclus dans l’article 540 du code civil et commercial. En plus de promettre le renouvellement des contrats de lease pour une durée totale de 90 ans, des clauses additionnelles peuvent inclure:

• le droit de transformer le bail en titre de propriété libre (freehold) si la loi thaïlandaise change,
• la promesse de transférer le contrat de location aux héritiers si le leaseholder décède pendant la durée du contrat.

Ces clauses additionnelles sont considérées comme des promesses contractuelles personnelles entre les deux parties et n’entrent pas dans le cadre des lois normales sur les contrats de location visées aux articles 540 et 569 du code civil et commercial.

Ces montages juridiques présentent par conséquent des risques pour les locataires:

• En cas de décès du bailleur : il existe une possibilité que les héritiers ne renouvellent pas le bail à l’issue des 30 ans pour une période complémentaire;
• Faillite de la compagnie : dans un bail avec une compagnie, et c’est souvent le cas dans les projets en Thaïlande, le risque est grand que la propriètè soit transférée à la cour de faillite (Bankrupcy Court) en raison du redressement judiciaire entrainant de fait l’annulation du renouvellement promis.
• Mort du leasholder : une possibilité existe que le bailleur ne cède pas et ne renouvelle pas le contrat avec les héritiers du locataire.
• Vente ou transfert de la propriété sous-jacente : si la propriété sous-jacente est cédée, le risque non négligeable est que le propriétaire ne renouvelle pas le bail supplémentaire, ou qu’il ne le fasse pas sans demander un dédommagement.

Sauf en cas d’une faillite de l’entreprise bailleur, le contrat additionnel (Addendum) au lease à long terme peut limiter le risque. Il faut pour celà que les deux parties conviennent que le contrat est transmissible aux héritiers, et interdire formellement la vente ou le transfert de la propriété, sauf cas d’héritage.

La plupart des projets immobiliers étant conduits par des promoteurs immobiliers, il est très important de faire un travail de diligence auprès de l’entreprise qui va signer le bail à long terme et qui agira en qualité de bailleur. Le risque principal qui ne peut être couvert est celui de la faillite, mais il faut savoir qu’elle n’affecte pas les termes et conditions du bail qui a été enregistré. Ainsi, l’acheteur potentiel (leasholder) devrait toujours poser les questions suivantes avant de s’engager:

• Depuis combien de temps l’entreprise est- elle en activité ?
• Depuis combien de temps possède t’elle le terrain ?
• Peut-elle produire un historique établi pour ses opérations commerciales ?
• La terre est-elle entièrement payée ?
• L’entreprise a t’elle acquittée toutes ses taxes, remplie toutes ses obligations financières à ce jour ?

Pour toutes ces raisons, et malgré les affirmations de nombreux promoteurs immobiliers, il est impossible de garantir au locataire ou au bénéficiaire d’un droit de superficie que sont bail ou son droit de superficie sera renouvelé sans problème à la fin de son bail initial de 30 ans.

Mise en garde : Toute affirmation parlant de renouvellement perpétuel n’est qu’une promesse faite par les promoteurs pour commercialiser leurs projets.  Elle n’a aucun sens et il ne faut absolument pas en tenir compte.

• 3ème possibilité : Obtenir un usufruit (Sidhi-Kep-Kin).

Il existe une autre manière, c’est d’obtenir un usufruit (sur la terre – ou sur la terre et la maison) pour la vie. Ajouter un contrat de superficies peut également être ajouté au contrat de location.

Dans le cas d’une maison déjà construite, il est possible de séparer le terrain de la maison (L’étranger possédera la maison et en obtiendra la propriété, et une autre personne (thaïlandaise) en  possédera la terre).

Cette procédure prend plus de temps – Elle fera obligatoirement d’une procédure légale bien précises.

Concrètement, l’usufruit est un démembrement du droit de propriété conférant à l’usufruitier le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, mais non d’en disposer, cette dernière faculté appartenant au nu-propriétaire. Il s’agit d’une opération juridique qui entraine une répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Aucune loi n’interdit un étranger de demander l’enregistrement d’un usufruit sur un terrain, mais il n’est pas rare que ce soit au bon vouloir de l’officier du Land Office.

Attention, il faut bien s’assurer que l’usufruit ne soit pas confondu avec le droit d’usage qui confère des droits plus restreint que ceux détenus par l’usufruitier.

Une fois l’usufruit enregistré (pour la durée de l’usufruit – 30 ans ou plus), le propriétaire du terrain ne peut plus le vendre, ou transférer le terrain, avant la fin de la servitude.

Vous commencez à comprendre le côté indispensable de l’accompagnement par un avocat.

Mise en garde : Le terrain et la maison étant deux choses séparées, les structures séparées de la terre n’ont pas de titre de propriété. Bien que certains suggèrent que ce serait le Tabien Baan, ce n’est pas exact (le tabien baan – House register book, est un livret comprenant l’adresse et le registre des résidents délivré par la municipalité pour chaque appartement, maison, ou lieu de résidence. Il est bleu pour les thaïlandais, et jaune pour les étrangers).

Une preuve de propriété (propriété  par possession) peut généralement être établie, soit par un bail foncier donnant au locataire le droit de construire et le permis de construire (au nom du preneur), soit par la vente d’un document de structure en Thaïlande, délivré, signé, estampillé et administré par le bureau local des terres.

Une caractéristique intéressante de  l’usufruit est que l’usufruitier peut conclure un bail de 30 ans avec un tiers. Ainsi, si l’usufruitier a signé un bail de 30 ans avant son décès, le locataire conservera les droits du bail jusqu’à son expiration.

Les diligences avant une acquisition

La Due Diligence ou diligence raisonnable, est un terme générique utilisé pour décrire l’ensemble des vérifications qu’un acheteur doit effectuer avant de réaliser une transaction. L’acheteur étranger doit en effet être très vigilant afin d’éviter toute mauvaise surprise, en cas de vendeur de mauvaise foi. Il est plus que souhaitable de faire mener cette diligence , en  mandatant un avocat à cet effet ( traduction du titre de propriété, existence d’hypothèque, enquête sur la nature exacte du titre de propriété foncière (Por Bor Tor, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 4 Jor, Chanotte, etc. ) La liste est trop longue pour la détailler en intégralité ici.

A titre d’exemple, la chanotte est le titre de propriété foncière délivré par le département du cadastre de la Thaïlande. Il comporte le nom du propriétaire, l’emplacement du terrain, une carte de la zone montrant la limite sur les quatre côtés et sur le verso un index d’enregistrement. Seulement le document nommé Nor Sor 4 ou chanotte est un véritable titre foncier !

Enregistrement des droits

Les droits tels qu’un bail à long terme, un droit de superficie, ou un usufruit doivent être enregistrés auprès auprès du Land Office pour être complets et exécutoires.

Si le terrain n’a pas de titre foncier, il ne sera pas possible d’enregistrer quoi que ce soit concernant ce terrain.

Transfert de la propriété d’une maison existante sur le terrain

Le transfert de propriété d’une structure séparée de la terre (maison par exemple) doit-être enregistré auprès du bureau foncier local.  En effet, en vertu du droit des contrats thaïlandais, la vente d’un immeuble est nulle, sauf si elle est faite par écrit et enregistrée par le fonctionnaire compétant (Article 456 du code civil).

Le vendeur et l’acheteur doivent se présenter au bureau local pour annoncer la vente. Si l’une des parties se trouve à l’étranger et ne peut se rendre au Land Office, un mandataire peut être désigné en utilisant le formulaire de procuration   (formulaire Tor – dor 21).

Les documents à présenter:

• Permis de construire et/ou accord de vente de terrain antérieur;
• Tabien baan;
• Pièces d’identité des parties.

Le Land Office délivrera 4 exemplaires d’un formulaire de notification pour la vente d’une structure (l’avis public), à remettre aux administrations en charge de l’immobilier (un exemplaire est à afficher sur l’immeuble lui-même pour une annonce publique de 3O jours (pour qu’une tierce personne puisse, si c’est justifié, contester la propriété).

Paiement en cas d’achat conjoint

Que ce soit pour l’achat d’une maison ou d’un condominium, en cas d’achat conjoint, sachez que si votre conjoint est thaïlandais (e), la moitié du prix de vente pourra être payé en bahts, cette contribution étant considérée comme la contribution de l’acheteur local.

Si les fonds transférés ne proviennent pas d’un compte joint au nom des deux conjoints, il est recommandé de mentionner sur le virement la mention : on « behalf of Name & Surname of the spouse » .

Le propriétaire thaïlandais pourra solliciter un prêt bancaire auprès d’une banque thaïlandaise pour financer le paiement de sa part. Cependant, la banque prendra une hypothèque sur la totalité du bien, y compris sur la part de l’étranger. En cas de défaut de paiement, l’étranger risque de perdre son bien.

2. COMMENT ÊTRE COPROPRIÉTAIRE D’UN CONDOMINIUM

Un condominium (traduisez : copropriété en français) est défini dans la section 4 de la loi sur les copropriétés comme un bâtiment où des personnes peuvent détenir la propriété personnelle des unités d’appartement (sections) et posséder la copropriété des parties communes.

La différence avec un immeuble d’appartements privés à plusieurs unités est la forme de la propriété.

Les condominiums sous permis en vertu de lois sur les copropriétés ont plusieurs copropriétaires qui ont chacun la propriété individuelle des unités et la copropriété proportionnelle et la gestion et le contrôle des parties communes. Par contre, un immeuble d’appartements privés a un seul propriétaire et un seul titre de propriété qui englobe la propriété dans son ensemble. Le principal droit de contrôle et de gestion de la propriété incombe alors à ce propriétaire et non aux personnes qui prennent possession de ces appartements.

Lorsque vous souhaitez acquérir un condominium, vous entendrez forcément le mot Freehold , qui désigne tout simplement une pleine propriété. En vertu de la législation thaïlandaise, elle ne peut d’ailleurs s’appliquer aux étrangers qu’à des biens de type copropriété, comme le condominium.

Depuis la loi dite du Condominium Act de 1979, les étrangers sont autorisés à acheter un appartement en nom propre,  et disposer de la pleine propriété du bien pour une durée illimitée (avec tout ce qui s’y attachent, comme la copropriété des parties communes et le droit de vote aux assemblées générales. Une fois enregistré auprès du Land Department (”registered and licensed”), vous aurez la possibilité de jouir de votre condominium bien (usus), d’en percevoir les éventuels loyers (fructus), et bien entendu de le transmettre ou de le revendre (abusus).

Le département du cadastre (Land Office), peut émettre plusieurs titres de propriété foncière différents que l’on classer en quatres catégories principales de titres fonciers (Freehold ou chanotte – Nor Sor Sam Kor – Nor Sor Sam – et Sor Kor Nueng).

Les conditions à remplir sont les suivantes:

• Acheter dans une résidence de type condominium offrant la pleine copropriété;
• S’assurer que 49 % de la propriété (millièmes) n’a pas déjà été vendu à des étrangers. Chaque fois qu’un étranger achète un appartement (unité) dans une copropriété, un document est exigé du gestionnaire de l’immeuble (juristic person), indiquant qu’après la vente, moins de la moitié du bâtiment sera encore la propriété d’un étranger;
• Transférer « l’intégralité des fonds » couvrant l’achat en devises étrangères depuis l’étranger;
• L’émetteur ou le destinataire des virements couvrant l’achat du bien doit être le futur propriétaire. Il est important de conserver les documents de la banque prouvant le transfert des fonds, ils seront indispensables pour obtenir le transfert de propriété entre le constructeur et l’acquéreur. Ils le seront également si vous souhaitez vendre l’appartement, changer les bahts et rapatrier les fonds vers votre pays d’origine en cas de revente.

Titre de propriété pour une copropriété

Seuls les immeubles à logements multiples autorisés en vertu de la loi sur les condominiums B.E .2522 et enregistrés au Land Office comme condominium offrent la possibilité d’une pleine copropriété des unités pour les étrangers.

Plus values immobilières

Le vendeur de bien à bail (leasehold), ou en pleine propriété (freehold), ainsi que la vente d’actions de société thaïlandaise, est assujetti à l’impôt sur les plus values.

 Acquisition foncière par un conjoint thaï

Lorsqu’un ressortissant thaïlandais marié à un étranger demande l’enregistrement d’une terre en Thaïlande, le département du cadastre (Land Office) doit s’assurer que la terre devienne un actif personnel (et non matrimonial) du conjoint thaïlandais.

Le département du cadastre demandera aux deux conjoints (étranger et thaïlandais) une déclaration commune attestant que l’argent ayant servi à l’acquisition du terrain et de la maison construite sur ce dernier appartient au aux biens personnels du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua), et donc (selon les lois thaïlandaises régissant la propriété du mari et épouse), que ce bien restera un actif personnel (non matrimonial) du conjoint thaïlandais, conformément à l’article 1472 du code civil et commercial. En cas de divorce, ce bien immobilier ne sera donc pas partagé entre les époux.

Comment se passe la procédure

En cas d’acquisition de terrain, de terrain et de maison, ou dans certains cas, de copropriété et d’enregistrement de propriété au Land Office, le conjoint thaïlandais doit prouver que tout l’argent versé et une propriété personnelle (Sin Suan Tua) conformément aux articles 1471 et 1472 du code civil et commercial;

et/ou

• doit avec son conjoint étranger au bureau des affaires foncières provinciales ou local du Land Office, confirmer dans une lettre de confirmation standard que tout l’argent payé pour la propriété est est un bien personnel (Sin Suan Tua) . La politique du département du cadastre n’est pas d’enquêter sur l’origine réelle des fonds.

Ce n’est que depuis le règlement du ministère de l’intérieur du  mars 1999  (Lettre Mor Thor 0710/Wor. 792) qu’un ressortissant thaïlandais marié à un étranger est autorisé à acquérir légalement des terres et, suivant la procédure prescrite, est autorisé à enregistrer la propriété de sa terre. avant cette procédure, un ressortissant thaïlandais marié à un étranger perdait le droit d’acquérir des terres en Thaïlande parce que sans cette procédure, le conjoint étranger devenait propriétaire du terrain, ce qui était illégal en vertu des lois thaïlandaises.

La procédure du règlement de 1999 du ministère de l’intérieur est basé sur l’article 1472 du code civil et commercial qui stipule que si des biens personnels ont été échangés contre d’autres biens pendant le mariage, ces biens deviennent et restent un bien personnel, et non une propriété conjointe entre mari et femme. C’est un peu sur le principe de la communauté réduite aux acquêts. Les biens antérieurs au mariage ne sont pas concernés par la copropriété individuelle de chaque conjoint.

De cette façon, le conjoint étranger n’obtient aucun droit de propriété dans le pays sur la base des lois de la famille thaïlandaise (copropriété entre mari et femme).

Sans la confirmation conjointe dans la lettre de certification ou la preuve de l’acquisition est payée avec avec les biens personnels du conjoint thaïlandais, la demande d’enregistrement de propriété doit être soumise au ministère de tutelle afin d’obtenir l’approbation du ministre.

Sans preuve écrite, le bureau du cadastre ne permettra pas l’enregistrement de la propriété.

Je vous rappelle notre recommandation: Si vous avez des questions sur ce sujet, n’hésitez-pas à consulter l’équipe du cabinet juridique « Opéra Consulting ». Leurs avocats parlent français, anglais, et thaï, ce qui leur permet de répondre à vos interrogations et besoins, et leurs services sont à des prix abordables. Contact : Opéra Consulting

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Sources :

Opéra Consulting à Bangkok;

Warunee Kadchiangsaen – Avocate thaïlandaise francophone.

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