Location d’un bien immobilier en Thaïlande

Location de courte et de longue durée d’un bien immobilier en Thaïlande

La durée maximale d’un bail (leasehold) est de 30 ans.

D’une durée maximum de 30 ans, le bail peut toutefois être renouvelé pour 30 années supplémentaires, à l’issue de la première période de 30 ans.

Le bail de propriété (lease of property) doit obligatoirement être enregistré au Land Office, si la durée du bail excède les 3 ans. En cas d’omission de cet enregistrement, sa validité sera automatiquement réduite à 3 ans, le bail non enregistré sera donc caduc au terme des 3 années ?

La base juridique pour les contrats de location sont publiées dans la section « location du bien » du code civil et commercial thaïlandais. A vrai dire, la Thaïlande n’a pas vraiment de législation précise sur la location des biens, il est fortement recommandé de mentionner avec précision dans le bail les points importants à respecter.

La location de longue durée

Si vous rechercher un bail de location supérieur à 3 ans, celui-ci devra être enregistré au Land Office, de nombreux propriétaires seront réticents à le faire pour deux raisons :

• Cela leur occasionne des frais supplémentaires,
• La loi exige une ordonnance du tribunal pour résilier le bail.

Quelle que soit la durée du bail, un déposit de garantie de 1 à 2 mois de loyer sera demandé. Le locataire aura un mois pour informer le propriétaire du bien immobilier de sa volonté de renouveler le bail à échéance. 

La location de courte durée

La durée pour les locations de courte durée est définie au départ. Sa durée standard est généralement d’un an. Plus le bail sera long, plus vous aurez de possibilités de négocier le loyer, il sera toutefois difficile de négocier une durée inférieure si vous passer par un agent immobilier. Si vous cherchez une durée plus courte, je vous conseille de négocier directement avec le propriétaire, ils sont souvent disposés à consentir un bail de 6 mois (notamment pour des logements vides).

Pour un bail inférieur à 6 mois, vous devrez trouver un immeuble où toutes les unités sont détenues par une seule entreprise qui détient le personnel administratif pour ce type de bail de courte durée, et qui est proche du concept de serviced apartments. Il est fréquent que l’on vous fasse payer une prime par rapport à des durées inférieures à 6 mois.

L’article 1336 du code civil et commercial thaïlandais prévoit que dans les limites de la loi, le propriétaire a le droit d’utiliser le bien et a droit à ses fruits.

Concernant la copropriété, l’article 1360 prévoit quant à lui que chaque copropriétaire a le droit d’utiliser la copropriété dans la mesure où cette utilisation n’est pas incompatible avec les droits des autres copropriétaires.

Sachez-le : l’article 17/7 du condominium Act stipule qu’aucune activité commerciale ne peut être pratiquée dans un immeuble en copropriété sauf s’il existe une zone spécifiée. En vertu de l’article 65, toute personne qui transgresse l’article 17/7 sera sanctionné d’une amende pouvant atteindre 50 000 bahts, et d’une amende journalière d’au moins 5000 bahts par jour, durant toute la durée de l’infraction.

D’autre limitations concernent l’hôtellerie. elle doit posséder une licence spéciale pour exploiter un hôtel :  La loi définit l’hôtel comme un lieu d’hébergement temporaire. Sa section 4 – point B exclut les lieux loués sur une base mensuelle.

L’exploitant d’un hôtel sans licence sera sanctionné d’une peine d’emprisonnement, et ou d’une amende entre 10 000 bahts et 20 000 bahts. Cela signifie que les propriétaires d’un condominium peuvent louer leur place sur une base mensuelle sans licence d’hôtel, mais que la loi sanctionne la location à cout terme inférieure à un mois.

Depuis 2019, la loi l’application de la loi est devenue plus stricte en Thaïlande, comme l’ont confirmé des décisions de justice concernant le condominium Wan Vayla dans le district de Hua Hin dans la province de Prachuap Khiri Khan. Les juges ont condamné les propriétaires concernés à des amendes. Pour toutes ces raisons, nombreux sont les condominiums qui interdisent ce ce type de location dans leur règlement de copropriété.

Quels sont les charges du locataire ?

Electricité : Généralement, la charge la plus importante est l’électricité. Si de nombreux propriétaires restent abonnés et répercutent le montant officiel de la facture d’électricité, d’autres facturent un tarif plus élevé à leurs locataires…

Il est toutefois possible d’être abonné directement à la société d’électricité (MEA à Bangkok, ou PEA en province), et de régler votre facture soit à la société d’électricité, soit en ligne, soit à la caisse d’un supermarché.  Le coût variera selon que vous utilisez la climatisation ou pas, et de la durée pendant laquelle vous restez dans le logement.  Sans climatisation, la facture avoisinera les 500 bahts par mois, elle peut s’élever à plus de 1500 bahts selon votre utilisation de la climatisation et le nombre de pièces.

Le coût de l’eau : Il est très faible (en moyenne 100 bahts mensuellement par personne, selon que vous résidez en province ou à Bangkok. Par contre, l’eau est rarement potable, sauf si un sytême de purification a été mis en place. La plupart de ménages achètent où se font livrer des bonbonnes d’eau.

Internet : Une ligne téléphonique avec internet coûte approximativement 700 bahts par mois, comptez environ 5000 bahts pour obtenir votre propre ligne, selon les opérateurs.

Mobilier : la plupart des logements sont loués meublés. Il arrive que la location des meubles fasse l’objet d’un contrat séparé.

Qui paye quoi ?  Il est important de savoir qui paie les réparations mineures et l’entretien. Vérifier l’état des climatiseurs est essentiel. Les dégâts causés par les termites entrainent parfois des réparations importantes également. Avant signature, vérifiez que votre bail prévoit clairement qui va prendre en charge ces réparations. Lors de l’état des lieux faite également des photos.

Le préavis et le déposit de garantie :  Le préavis est généralement de 1 mois.  Le déposit standard est généralement de 2 mois, il ne peut être utilisé pour régler le dernier mois de loyer, il est rendu à l’issu de l’état des lieux de sortie. S’il n’y a pas de dommages, le propriétaire est tenu de la restituer. C’est toutefois au moment de la restitution que la situation se corse, dans environ un quart des cas, le propriétaire décide de conserver toute ou partie de la somme.

Le prévis est spécifié dans le contrat, il est généralement de 30 jours. Je vous recommande d’informer votre propriétaire le plus tôt possible de votre départ afin de lui laisser le temps de trouver un autre locataire. S’il reçoit un nouveau déposit de garantie, il sera plus à même de vous rendre le vôtre. En cas de litige, il n’est pas rare qu’un simple appel téléphonique d’un avocat convainc le propriétaire à davantage de compréhension.

Source : Extrait du guide « Droit thaïlandais » – Warunee Kadchiang – Cabinet Thémis Légal & consulting.

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