Quelle fiscalité pour un investissement en thailande

· La fiscalité applicable en Thaïlande : Imposition des revenus de location et des plus- values immobilières

· L’impôt foncier en Thaïlande

· La convention fiscale entre la France et la Thaïlande

I-La Fiscalité applicable en Thaïlande : Imposition des revenus de location et des plus-values immobilières

Les revenus fonciers perçus en Thaïlande sont imposables en Thaïlande.

Les revenus locatifs et les plus-values immobilière d’un bien situé en Thaïlande :

A-La WithHolding tax

Les revenus locatifs :

o Pour les non- résidents : Une taxe unique de 15% s’applique : la « Withholding tax ».

o Pour les résidents : Après avoir obtenu une Tax ID, seront donc imposés selon le barème progressif thaïlandais entre 5 et 35% pour les résidents. La « withholding Tax » (5%) sera prélevée et l’acompte déduit de l’impôt annuel à payer.

La « withholding tax » est prélevée à la source par le gestionnaire qui doit remettre un reçu (Tawi 50)

Si le prélèvement n’a pas été effectué, le propriétaire du bien devra lui-même déclarer et obtenir un reçu auprès du revenu département.

Les plus-values immobilières :

o Le vendeur est une société : La « withholding tax » sera de 1% calculée sur la valeur du terrain (Prix de vente contractuel)

o Le vendeur est un particulier : La « Withholding tax » est calculée sur la valeur au cadastre (déduction standard au regard des années de propriété du vendeur), le taux d’imposition du particulier (exception de 0 à 150,0000 THB, le taux sera de 5%).

B-Impôt sur le revenu

Revenus annuels imposables (THB) pour les résidents en Thaïlande :

Plus-value : Après achat d’un appartement à 1 millions THB, revente à 1.500.000 THB, le calcul de l’imposition se fera sur la plus-value de 500,000 THB.

Cashback: Le cashback n’est pas considéré un revenu taxable en Thaïlande.

Déduction : Au regard de votre situation, personnelle, frais, un certain nombre de déduction pourront être opérées : Déduction personnelles, enfants et proches à charge, assurance santé, assurance vie, fonds de pensions, prêts immobiliers, dépenses personnelles.

I-L’impôt foncier en Thaïlande

The Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) qui entrera en vigueur au 1er janvier 2020) a pour objectif de dynamiser l’investissement en Thaïlande et l’économie du pays.

Le taux d’imposition sera déterminé par l’usage du bien et sa valeur au cadastre (A noter: la valeur au cadastre peut être inférieure de 20 et 40% au prix de la propriété sur le marché) venant ainsi remplacerle taux actuel de 12,5% calcule sur la valeur locative du bien.

La déclaration se fera au district office local et les premiers paiements débuteront en février 2021.

Le bien sera imposable après avoir obtenu le titre de propriété.

Exemple : un appartement acheté en pleine propriété sur plan ne sera pas imposable pendant sa construction. Apres achèvement, l’impôt ne sera redevable qu’à partir de la remise du titre de propriété.

Pour un bien acquis en leasehold, après 3 ans, le bien ne sera imposable que s’il fait l’objet d’un titre de propriété.

· La destination du bien à usage résidentiel (cf Tableau A) indique une utilisation personnelle seulement, que ce soit à plein temps ou mi-temps.

· La location du bien, même occasionnelle, fera entrer la destination du bien dans un usage commercial (cf tableau B).

Des taux préférentiels seront en vigueur pendant une période de transition entre 2020 et 2022 :

A-Bien a destination résidentielle

*Exemption seulement pour le propriétaire d’un premier bien, le nom du propriétaire doit figurer sur le registration book :

– propriétaire de la maison/ appartement seul, exemption jusqu’à 10 millions THB

– propriétaire de la maison + terrain, exemption jusqu’à 50 millions THB

** Prix d’achat sur le marché : A noter la valeur au cadastre peut être inférieure de 20 à 40% par rapport au prix d’achat. Valeur retenue pour l’exemple = décote de 30%

· A partir de 2022, le taux marginal sera de 0,3%

A-Bien à destination commerciale (ex : location du bien)

** Valeur au cadastre. A noter la valeur au cadastre peut être inférieure de 20 à 40% par rapport à la valeur du marché. Valeur retenue pour l’exemple = décote de 30%.

· A partir de 200 millions 0,5%, 1 milliard THB : 0,6%, 5 milliards : 0,7%

· A partir de 2022, le taux marginal sera de 1,2%

I-La convention fiscale entre la France et la Thaïlande

La France et la Thaïlande ont conclu une convention fiscale tendant à éviter les doubles impositions et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôt sur les revenus le 27 décembre 1974.

L’article de la convention susmentionnée, au sein de son article 6.1 dispose que : « Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans L’État contractant où ces biens sont situés ».

Cette convention inclut la France métropolitaine, la Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion mais exclu la Nouvelle Calédonie et Tahiti.

– Nouvelle Calédonie : Les revenus perçus dans un pays n’ayant pas de convention fiscale avec la Nouvelle Calédonie, doivent être déclarés en Nouvelle Calédonie. S’ils ne sont pas imposés dans le pays d’origine selon des critères identiques à la NC, ils seront ajoutés aux revenus NéoCalédoniens.

– Tahiti : pas d’impôt sur les revenus de source étrangère prélevé par le gouvernement polynésien

o Comment déterminer le lieu de la résidence fiscale ?

Votre résidence fiscale est déterminée par les trois critères suivants (article 4 de la Convention) :

Votre foyer (conjoint, partenaire et enfants) (ex : résidence plus de 180 jours en Thaïlande)Le lieu de votre activité professionnelle principale,Le centre de vos intérêts économiques

Si le contribuable répond à la définition de résident fiscal au sens de la législation des deux états, la convention prévoit de régler le cas en fonction :

Du lieu de votre foyer d’habitation permanent,Puis du lieu où vous séjournez habituellement,Puis de votre nationalité,

· Si le contribuable remplit l’ensemble des conditions précédemment indiquées dans chacun des deux Etats, la convention prévoit que les ces derniers doivent trancher la question d’un commun accord.

Si vous n’êtes pas résident fiscal français, que vous n’avez pas de revenus de source française vous n’êtes pas redevable de l’impôt en France.

Si vous êtes résident fiscal français : la détention d’un bien immobilier situé à l’étranger peut entraîner des conséquences en matière d’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière en France,

· Imposition des revenus de location et des plus-values immobilières

Les revenus fonciers tirés de la location ou la plus-value de cession d’un bien situé en Thaïlande seront donc imposables en Thaïlande selon les règles du droit fiscal thaïlandais rappelées ci-avant.

En France, ces revenus sont exonérés par application du a) du 1 de l’article 23 de la convention : ils ne supportent pas d’impôt en France mais sont retenus dans le calcul du taux effectif d’imposition du foyer fiscal.

Les revenus provenant des biens immobiliers situés en Thaïlande doivent donc être déclarés chaque année à l’administration fiscale française sur la déclaration n°2047 et reportés sur la déclaration générale dans le cadre 8 prévu à cet effet.

Exemple : les revenus perçus et imposes en Thaïlande pour un résident français ne seront pas imposable en France, néanmoins ils seront ajoutes a ses autres revenus français pour calculer son taux d’imposition.

· Imposition sur la fortune immobilière

Pour les résidents fiscaux français, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est assis sur l’ensemble des biens et droits immobiliers qu’ils soient situés en France ou hors de France.

Un bien situé en Thaïlande sera donc à déclarer à l’IFI et l’emprunt éventuellement contracté pour son acquisition sera quant à lui déductible de l’assiette de l’IFI.

L’ensemble de l’équipe du cabinet Opera Consulting en partenariat avec le cabinet d’avocats français Quadratur, dont le siège se situe à Lyon, se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller lors de vos investissements immobiliers en Thaïlande.

PS: Cet article est une note d’information générale ne remplaçant en aucun cas le conseil pour toute situation individuelle. Son contenu ne saurait engager la responsabilité du cabinet en cas d’application différente par les services fiscaux que ce soit en France ou en Thaïlande.